DDT – Dossier de Diagnostic Technique

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Un diagnostic immobilier est un contrôle d’une habitation réalisé par un diagnostiqueur professionnel avant la vente, la location ou la réalisation de travaux sur un bien. Il aboutit à un bilan de l’état de ce bien appelé DDT (Dossier de Diagnostics Techniques).

Aujourd’hui, un DDT est composé de plusieurs diagnostics obligatoires en fonction de la superficie du bien, de sa géolocalisation et de la date du permis de construire.

L’objectif du dossier de diagnostic technique (DDT) est de protéger et de mieux informer un futur propriétaire ou locataire sur les éléments de l’immeuble susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes. L’évaluation de la performance énergétique du bien est également visée.

Quelles sont les obligations du vendeur ?

Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique comprenant :

Dans certains cas vous devez produire :

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : valable 10 ans*, obligatoire avant mise en vente,
État des Risques et Pollutions (ERP) : valable 6 mois,

Si la date de votre permis de construire est antérieure au 1er janvier 1949 :

Diagnostic Plomb (CREP ou Constat des Risques d’Expositions au Plomb) : valable 1 an si du plomb a été trouvé dans les peintures sinon valable sans limite

Si la date de votre permis de construire est antérieure au 1er juillet 1997 :

Diagnostic Amiante : valable sans limite, sauf nouvelle disposition réglementaire.
A noter : vous disposez d’un Diagnostic Amiante réalisé avant le 1er janvier 2013, vous devrez le refaire.

Si le bien est équipé au gaz (gaz de ville, gaz en citerne, bouteille de gaz avec installation fixe) et que l’installation date de plus de 15 ans :

Diagnostic Gaz : valable 3 ans

Si l’installation électrique du bien immobilier date de plus de 15 ans :

Diagnostic Électricité : valable 3 ans

Si le bien immobilier est en copropriété :

Mesure de superficie selon la Loi Carrez : valable sans limite si absence de travaux pouvant modifier la surface,

Si le bien immobilier se trouve dans une zone déclarée par arrêté préfectoral à risque de termites :

Diagnostic Termites ou État du bâtiment relatif à la présence de termites : valable 6 mois

Diagnostics immobiliers pour la vente

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Le bailleur doit fournir, lors de la signature ou du renouvellement d’un contrat de location, un dossier de diagnostic technique comprenant :

Dans certains cas vous devez produire :

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : valable 10 ans*, obligatoire avant mise en vente,
État des Risques et Pollutions (ERP) : valable 6 mois,

Si la date de votre permis de construire est antérieure au 1er janvier 1949 :

Diagnostic Plomb (CREP ou Constat des Risques d’Expositions au Plomb) : valable 6 ans si du plomb a été trouvé dans les peintures sinon valable sans limite

Loi Boutin :

Mesure de superficie selon la Loi Boutin : le propriétaire à l’obligation de spécifier la superficie louée,

Si le bien est équipé au gaz (gaz de ville, gaz en citerne, bouteille de gaz avec installation fixe) et que l’installation date de plus de 15 ans :

Diagnostic Gaz : valable 6 ans

Si l’installation électrique du bien immobilier date de plus de 15 ans :

Diagnostic Électricité : valable 6 ans

Diagnostics immobiliers pour la location

*Suite au Décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique
JORF n°0305 du 18 décembre 2020

Quand les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024. »

Les dispositions du présent décret entrent en vigueur le 1er juillet 2021.

Par qui sont réalisés ces diagnostics ?

Le dossier de diagnostic technique (excepté l’État des Risques et Pollutions et l’état des installations d’assainissement non collectif) doit être établi par des professionnels présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Les diagnostiqueurs doivent disposer d’un certificat de compétence émis par un organisme de certification, lui-même accrédité. Ce certificat permet de garantir aux consommateurs les compétences des diagnostiqueurs.

Les diagnostiqueurs sont tenus de souscrire une assurance de responsabilité professionnelle.

Ils ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur impartialité et à leur indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il leur est demandé d’établir l’un des documents mentionnés faisant partie du dossier de diagnostic technique.

Le service public d’assainissement non collectif (SPANC) doit établir ou faire établir l’état des installations d’assainissement non collectif.

l’État des Risques et Pollutions peut être établi directement par le vendeur ou le bailleur, si besoin avec l’aide d’un professionnel de son choix.

Comment trouver un diagnostiqueur ?

Les organismes de certification tiennent à disposition du public la liste, les coordonnées et les compétences des diagnostiqueurs qu’ils ont certifiés.

Un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés regroupe la liste de toutes les personnes titulaires d’une certification en cours de validité. Vous pouvez vérifier la validité d’un certificat à partir de son numéro. Vous pouvez aussi visualiser la liste des diagnostiqueurs certifiés dans un certain périmètre autour d’un lieu donné, ou la liste par entreprise.

Les informations sont mises à jour très régulièrement. Contactez l’organisme certificateur concerné pour tout signalement ou demande de rectification éventuelle.

Les professionnels de l’immobilier intervenant dans la vente ou la location d’un bien peuvent également vous aider à vérifier que le diagnostiqueur respecte bien les conditions de compétences, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance requises.

Des sanctions sont prévues dans le code de la construction et de l’habitation pour les personnes qui établiraient les diagnostics demandés par la loi sans respecter les conditions de compétences, d’organisation, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance exigées.

Par ailleurs, des sanctions sont prévues pour les propriétaires qui feraient appel, pour établir les diagnostics demandés par la loi, à des personnes qui ne respectent pas ces mêmes conditions.

Il est donc indispensable, avant de faire réaliser un diagnostic, de s’assurer de la validité des certificats de compétence du diagnostiqueur et de son attestation d’assurance de responsabilité professionnelle.

Comment sont garanties les compétences des diagnostiqueurs ?

Le système de certification garantit les compétences des diagnostiqueurs.

Pour être certifié, le diagnostiqueur doit réussir un examen théorique puis un examen pratique. La durée de validité de cette certification est de 5 ans.

Afin de vérifier le maintien des compétences, l’organisme certificateur organise une surveillance tout au long du cycle de certification. Au bout de 5 ans, le diagnostiqueur doit être re-certifié pour pouvoir continuer d’exercer sa profession.

Comment détecter les pratiques douteuses de certains prestataires ?

Il est possible de détecter les dérives éventuelles de certains prestataires, grâce à quelques principes de base :

assurez-vous que le diagnostiqueur possède un numéro de certificat et que celui-ci est répertorié dans l’annuaire en ligne ou sur les sites Internet des organismes de certification ;
assurez-vous que le diagnostiqueur visite bien vos locaux : un diagnostic ne peut être établi à distance ;
assurez-vous que la visite des locaux ne soit pas trop furtive et que chaque local soumis au diagnostic soit effectivement visité ;
certains diagnostics nécessitent l’utilisation d’appareils ou d’outils de mesure, c’est notamment le cas pour le constat de risque d’exposition au plomb et le diagnostic de performance énergétique : assurez-vous dans ces cas que le diagnostiqueur les utilise bien ;
assurez-vous que le diagnostiqueur qui visite les locaux soit effectivement la personne certifiée : cette situation peut se produire dans une entreprise employant plusieurs salariés ;
méfiez-vous des préconisations insistantes d’intermédiaires et de tarifs alléchants, qui peuvent révéler ensuite une insuffisance de qualité ou de fiabilité de la prestation réalisée.

Si vous constatez une pratique anormale, ou si vous avez un doute sur la compétence avec laquelle le diagnostic est réalisé, vous pouvez contacter l’organisme qui a certifié le diagnostiqueur auquel vous avez eu recours.